[摘要] 万科今年在全行业销售冠军无虞的情况下，真正的挑战仍然将是回款大战。
从房博会“理想城”到十一月“武林榜”，年末发着狠劲的绿城无疑都是大赢家。而已提前进入200亿销售阵营的滨江，则早早开启了休闲度假模式，海滩美景刷屏朋友圈。
相较上述二者的别样“风光”，缺席房博会的杭州万科则选择另辟蹊径搬出大招“回款”说事。“我们在今年七月份的时候就已经提前实现回款100亿的任务，保守预计今年整个杭州公司的回款将超160亿。”杭州万科营销管理中心总经理王一川近日透露。
“虽然现在还看不到绿城和滨江的回款额，也说不上具体的差距有多大，但二者肯定也是和万科一样重视回款，因为这是命脉。”浙江中原地产资源管理经理荆海燕对观点地产新媒体表示。
故事发展到这，类似的情节闪现脑海，当去年绿地以2048亿超越万科登顶榜首时，万科曾首次搬出利剑“回款”。虽是一次堪称完美的宣传反击，但彼时来回过招背后“万科号”巨舰隐现的尴尬也不容小觑。
万科的杭州角色
12月开局，透明售房网再出杭州房企十一月“武林榜”，其中，滨江以177.61亿元位列榜首，绿城则以约15亿差距（162.42亿元）紧随其后，略显被动的万科在榜单上的数字是131.29亿元。
虽观点地产新媒体致电杭州万科相关负责人并未获得关于今年全年销售的具体目标。但按中金公司新研报，万科今年前三季的平均回款率为68.3%（低于82.1%的历史平均水平）。照此粗略计算，如若杭州万科今年要实现160亿回款，则需全年销售达约234亿元。
这也就意味着在万科2500亿全年大计中，杭州万科的贡献值约为十分之一，而要达到这一目标，万科须在接下来的一月时间内完成近100亿销售额。
据观点地产新媒体了解，在杭州万科前11月近131亿的成绩单中，顺应市场热点的改善型产品贡献比例较大，其中包括钱塘府、公园大道、世纪之光、金辰之光、璞悦湾还有西庐，以及良渚文化村的竹径云山、桂语里和秋荷坊。
十一月的单盘榜单上，万科·西庐以1.83亿元排在主城的第八名，而万科大家·世纪之光、万科·金辰之光则分别以1.94亿元、1.63亿元占据萧山的第六和第八位。
而在年末剩余时间中，承担着冲刺大任的两个全新项目则是万科公望五期和郡西澜山。据悉，
郡西澜山是良渚文化村北区的后一个洋房组团，作为杭州万科的压轴之作，该项目产品规划开始于今年2、3月份，直到11月份才正式推向市场。
“郡西澜山是良渚文化村一个级的产品，更是杭州万科今年年底倾全力之作，也将是明年杭州万科7大新品的产品标杆。”杭州万科城北片区营销总监毛立立介绍。
纳入上述两新兵后，杭州万科布局版图中的项目共计为30个。虽说在数量上略胜绿城和滨江一筹，但在杭州业内看来，万科要在短时间内速达百亿销售的年末逆袭显然是个低概率事件。
可即便如此，杭州公司在整个万科集团中扮演的角色还是举足轻重的。用杭州相关负责人此前接受观点地产新媒体采访时的话来说就是，“总的还是可以算进（城市排名）前四五位的。”
11月26日，广州万科在官方微信上宣布，截至11月25日下午1时许，公司年销售额突破100亿元，比去年同期提前30天。
虽不及深圳、北京及上海其他三大一线城市（均为6月底销售过百亿），但杭州万科于9月底已销售102.2亿元，比广州提前近三个月步入百亿城市阵营。
另值一提的是，万科2015半年报显示，公司1-6月累计实现销售面积902.6万平方米，销售金额1099.6亿元，同比分别上升9.9%和9.0%。
分区域看，以长三角为核心的上海区域实现销售面积234.3万平方米，销售金额357.9亿元，其中杭州的半年销售是60.57亿元，所占比例约为20%。
回款任务背后的尴尬
虽在集团中扮演着一个不可或缺的角色，但万科在杭州的发展却并非一帆风顺。查阅杭州前11个月销售榜单，不难发现，万科只在8、9、10三个月摘得状元，其余九个月中有六个月均位列第三。
对此，业内人士严跃进表示，“万科前两年在浙江尤其是杭州市场有比较明显的业绩提升，但在管理层出现调整后（部分调至北京），在一定程度上也制约了销售业绩的提升，特别是在下半年各房企利用宽松政策发力去库存时，万科则相对有所落后。”
早前整体的表现不佳也从根本上决定了万科今年终只能是被滨江、绿城甩在后面，而在绿城“四大名著”引爆全城、滨江提前完成200亿目标的多重“喜报”的刺激下，杭州万科如今或许就不得不另辟蹊径搬出“回款”大招说事。
“杭州公司今年整体的业绩都不错，我们在今年七月份的时候就已经提前实现回款100亿的任务，保守预计今年整个杭州公司的回款将超160亿，再创万科进杭州以来的历史新高。”
王一川如是指出。
也许，对杭州万科来说，在三十天内用回款倒推实现百亿逆袭已是不可能事件，而当面对绿城、滨江的强势来袭时，应急式使出“回款”目标来应对，仓促中多少带点尴尬。
因此，荆海燕就对观点地产新媒体指出，从目前形势看，今年杭州市场名的争夺，大概率会在绿城与滨江二者间产生，但万科强调回款显然也是绿城和滨江将关注的重点。
“回款是全行业的命脉，因此，不只是万科，绿城和滨江也都非常重视，在和客户签约时都会特别强调签约时间、贷款方式等多细节。”
这样看来，杭州万科想通过“回款”舆论来为自己扳回一局似乎也不是那么容易，而这一“妙计”与其今年年初应对绿地年度销冠逆袭的方法如出一辙。
回溯时间线，1月4日，在上海总部，绿地集团董事长张玉良向众多媒体宣布，绿地集团房地产主业2014年全年实现预销售金额2408亿元，一举超过万科（2151.3亿元）夺得年度销冠。
彼时，对于多年销售业绩“老大”头衔的旁落，万科给出的回应是，“唯有能迅速回款的销售才是真正的销售，2014年万科已经完成了2000亿的回款目标。”
一时间，“回款”一词成为房企们谈论的新宠，“这些敢于公开谈论回款率数据的都属于优等生。”有开发商从业人士评论称，一般而言，大部分房企的回款率数据都在60%至70%之间。
但意外的是，在今年有诸多利好叠加下楼市开始转热，2014年回款率超90%?的万科优等生却在回款指标上有了缺失。
中金公司于近日报告中表示，万科前三季度销售表现良好但回款率一般，期内表观销售回款1233.1亿元，回款率68.3%，低于82.1%的历史平均水平，但预收账款较期初上升27.3%至2313.5亿元。
这或许恰好印证了市场人士的观点，“回款”已是房企的一大共识，不可能成为万科独享的优势。而另一方面也说明，对于万科来说，今年在全行业销售无虞的情况下，真正的挑战仍然将是回款大战。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
