[摘要] “未来楼市将是市场与政策两股力量相互博弈，相互胶着，甚至相互暧昧之下的结果。如此，才能在“勾兑” 中发挥房地产稳定宏观经济之锚的重要作用。”
“未来楼市将是市场与政策两股力量相互博弈，相互胶着，甚至相互暧昧之下的结果。如此，才能在“勾兑”中发挥房地产稳定宏观经济之锚的重要作用。”
王德培：福卡智库首席经济学家
说势 | 2016 房地产新态势如果说经历了2015年的艰难竭蹶后，2016年初楼市终于恢复了久违的平静，那么一线城市的率先反弹则肆无忌惮地搅乱了这一池静水。关于房地产走势，早在2014年初，我便提出“波动向下、总体横盘、结构分化、长期调整、再上台阶”的基本判断，并指出决定房地产走势的核心变量是：货币、供需、土地和政策。
如今，前三个变量已明显发生变化：首先，货币由“紧”变“松”。2016年货币对楼市的红利刺激暖中趋弱。其次，供需结构失衡。就总量看，中国住宅短缺的年代已经远去；就结构看，由于不同城市资源配置的差距，供给与需求存在明显错位，普宅、豪宅和保障房等同样冷热不均，结构性过剩明显。第三，土地市场“冰火两重天”。一面是一线城市土地“零供应”，标杆企业全面回归，市场陷入疯狂；另一面是三四线城市土地供应量大，惨淡经营。
瞻望2016年，不同区域、城市、地段等房价分化会继续加大，但“题材市”或是推动结构分化加剧
的新变量。一直以来，房地产都是助推经济增长的重要支柱，其贡献率高达30%。伴随我国经济向后工业经济时代发展，房地产投资的引擎作用也应逐步让渡于新经济。
然而，当前新经济尚未担当起拉动经济的角色。因此，在经济转型的阵痛期，房地产不能失速。鉴于此，2016年，房地产极有可能如股市一般，借政策题材推波助澜。此外，从住建部几次会议精神看，打通政策性住房也将是明年“题材市”的重要组成部分。
实际上，中国房地产走势从来都不是简单的供需理论能够“刺透”，必须考虑第四个变量——政策。一直以来，房地产都是政府与市场二人转的舞台，然而当前的需求托举政策显得无力，2016年政策权重无疑会加大。
从近期中央密集出台的政策看，房地产市场的风向标已从过去的单边调控发展到双边调控。一方面，户籍制度改革，农民市民化和公积金证券化等加大库存去化，消化存量；另一方面，从“供给侧”入手，增加保障性住房、推进财税体制改革等改善供给结构。预测2016年，在双边政策的“组合拳”下，去库存化会加快。
即便如此，房价如脱缰之马的日子再也不复返了，因为房价头上始终都悬着一把达摩克利斯之剑——房地产税。所以，2016年或将是房地产市场的调整年，楼市会在市场规律的主导下走向“贵者更贵、贱者更贱”的分化。
具体来看，2016年楼市斜率依然向上，一线城市供不应求，房价继续上行；二线城市视具体情况，有涨有跌；三四线城市的房价则在下行中调整，降幅还要依赖于去库存效果。
简单来说，就是“短期涨、长期跌、少量涨、大量跌”。当然，在这种趋势下，政策不可能袖手旁观，而将呈现“两面倒”，热点城市在限购中“稳一稳”，三四线城市在去库存中“撑一撑”，如此来对冲房价的“鱼尾曲线”。
发表于：胡润百富杂志 2016
责任编辑：只爱学习
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