2015年年末到 2016 年一季度楼市火爆，房地产市场处于小周期高点。 2016 年 1-3 月商品房销售面积累计同比+33.1%（ 2015 全年+6.5%， 2016 年 1-2 月+28.2%）。 2016 年 3 月 25 日，上海和深圳分别出台了楼市调控、限购政策，提高购房门槛，旨在打击改善性需求和投资性需求，新政出台后一线城市首先出现回调，同时传导到二、三线城市。 我们可以看到，上海深圳限购政策出台以后，二线城市的表现优于一线和三四线城市。
我们认为， 在行业处于下行周期，城市分化愈发剧烈的背景下，短期内一线城市将继续面临回调并持续向二、三线城市传导，相比而言，二线城市政策面相对友好，供需较为平衡，而二线城市的改善性需求释放有一定的持续性，供需共振，能够维持一段时间的热度。 但是，值得注意的是，一季度二线城市总体呈现冷热不均的分化行情，其中长三角尤为狂热，东北部、西部反弹有限，而一季度的上涨很大程度上透支了部分需求，因此我们认为若回调持续， 二线城市只是相比一线和三四线具有相对优势。房价：短期内或出现回调，长期取决于货币政策：短期来看，限购政策下一线城市房价或面临回调。以上海为例，上海 2 月份的商品房成交的平均面积有所下滑， 这可能是由于在房价疯涨的情况下政府拖后了向部分开发商发预售证的节奏。 另外， 325 政策出台后， 只要集中发放预售证，加大供给，新政出台后需求又有所萎缩， 许多购房者处于观望状态， 这样能够在短期内形成供大于求的局面， 导致房价调整。 因此，我们可以看到上海的一手房成交有轻微回调。 长期来看，过去十年除了 2008 年的剧烈回调，商品房价格基本呈震荡上涨趋势。其中经历了几次限购、收紧政策，但上海、北京、深圳的房价依然呈加速上涨的态势。来看，房价波动周期逐渐缩短，波动幅度也逐渐收窄，并且波动形态呈下行趋势。 在人口红利逐渐消失，区域分化愈加显着的背景下，房价更多呈现的是金融属性，由货币环境决定。值得注意的是， 3 月份个人按揭贷款同比增长 46.2%，而去年同期只有 1%的涨幅。 3 月我国新增人民币贷款 1.37 亿，环比增长 89%，同比增长 16%；个人购房的居民中长期贷款新增 4397 万元，环比增长 142%，同比增长 163%， 创下历史同期新高。高信贷高杠杆对货币宽松造成了放大作用，在流动性充裕，杠杆扩大的情况下，房价大幅回调的可能性不大，而一线城市又是银行认为风险小的的地区，审批通过率高，因此信贷的扩大作用会更集中在一线城市和热门二线城市。因此，我们认为房价长期仍将继续走高。
地产投资：二季度热度或将延续
2016 年 1-3 月份，房地产开发投资同比增长 6.2%，增速比 1-2 月份提高 3.2 个百分点。房屋新开工面积同比增长 19.2%，增速提高 5.5 个百分点。 值得注意的是，去年新开工基数较低， 2015 年 3 月份和 4 月份的新开工累计同比降幅达到 18.4%和 17.3%。 我们认为，宽松的货币政策和一季度的商品房热销从供需两方面拉动了地产投资。同时，营改增实施将导致部分开发商在 5 月 1 日前提前开工。 从历史来看，商品房销售到新开工到土地购置的传导、房地产开发资金来源到地产投资的传导效应显着，但有一定时滞性。我们认为，地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。 3 月 M2 增长略超预期，符合历年货币供应的季节性，总体增速维持平稳 。 3 月份 1.37 万亿的信贷投放超预期，与基建、地产相关的长期贷款较去年同期增加近 3000 亿，同时，房地产开发资金来源同比增长 14.7%，预收款和按揭贷款分别同比增长 25.9%和 46.2%，体现了一季度的楼市热销。而商品房成交的增速是否能维持在高位同时决定了从需求端到投资端传导效应的持久性。 我们认为，由于供需传导的时滞性，加上贷款审批的时间跨度，一季度的高信贷和年初至今的商品房成交增速将继续带动二季度的地产投资；全年来看，投资企稳，在后半年增幅将有所收窄。
责任编辑：只爱学习
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